Existen diferentes métodos utilizados para evaluar el precio de una vivienda. Algunos de los más comunes son:

Método comparativo de mercado

Este método consiste en comparar la vivienda en cuestión con otras propiedades similares que se hayan vendido recientemente en la misma área. Los pasos para realizar una evaluación comparativa de mercado son:

1. Selección de propiedades comparables: Se eligen propiedades similares en términos de ubicación, tamaño, distribución y características para establecer una base de comparación.
2. Análisis de precios y ajustes: Se analizan los precios de las propiedades comparables y se realizan ajustes teniendo en cuenta las diferencias entre ellas y la vivienda evaluada. Estos ajustes pueden incluir factores como el tamaño del terreno, el número de habitaciones o el estado de conservación.

Método del costo

El método del costo se basa en determinar el valor de una vivienda en función de los costos de construcción y la depreciación de la misma, así como del valor del terreno. Los pasos para utilizar este método son:

1. Costos de construcción y depreciación: Se estiman los costos de construcción de la vivienda considerando los materiales, la mano de obra y otros gastos asociados. Además, se tiene en cuenta la depreciación de la vivienda en función de su antigüedad y estado de conservación.
2. Valor del terreno: Se evalúa el valor del terreno en el que se encuentra la vivienda. Esto se puede hacer mediante la comparación con otros terrenos similares en la misma área.

Método de ingresos

Este método se utiliza principalmente para evaluar el valor de propiedades de alquiler o inversión. Consiste en estimar el valor de la vivienda en función de los ingresos que podría generar a través del alquiler. Los pasos para aplicar este método son:

1. Renta potencial y tasas de capitalización: Se estima la renta potencial que podría generar la vivienda en el mercado de alquiler. A partir de esta estimación, se aplica una tasa de capitalización para determinar el valor actual de los ingresos futuros.

En el caso de arrendamiento las inmobiliarias cobran el 8 por ciento sobre el valor del canon de arrendamiento más el 2.5% sobre el valor asegurado. El valor aumenta, en algunas ocasiones, si es la inmobiliaria la que se encarga de pagar la póliza de seguro.

En el caso de Venta, en las viviendas urbanas la tarifa fijada que cobran por comisión de venta es del 3 % sobre el valor final de la negociación, y en predios rurales podría alcanzar hasta el 10%. (En el contrato de consignación debe quedar relacionado el valor que se pacte entre el oferente).

Otros gastos relacionados con la venta y la entrega del inmueble podrían ser:

• Los estudios de crédito, de títulos y avalúo de la propiedad. Estos dos últimos, por lo general solicitados por el banco al momento de aprobar un crédito hipotecario, tienen tarifas entre 0,1% y 0,12% del valor comercial del inmueble.
• Los gastos legales, correspondientes a los cobros tanto en las notarías como en las oficinas de registro. Se paga al notario por otorgar la escritura pública, tanto por la compraventa como por la hipoteca a constituir. De acuerdo con la regulación de la Superintendencia de Notariado y Registro, en Colombia se paga 0,3% del valor del inmueble por la escritura.  Por regla general si se trata de una compraventa estos costes se deben cancelar por mitades entre el vendedor y el comprador, mientras que los que corresponden a la hipoteca los asume solo quien compra.
• Los gastos de registro están regulados en una escala de rangos según el valor del inmueble y van desde 0,75% al 1,11%.
• También está el impuesto de registro, que se paga a la administración departamental correspondiente; por lo general a el 1% del valor de la vivienda.

Para tener una idea general de los costos asociados a los trámites de escrituración, derechos notariales e impuestos, estos pueden oscilar entre 1,5% hasta 2,5% del valor del negocio.

• Si el inmueble se entrega en obra gris, o con semiacabados, también se recomienda presupuestar el coste de las terminaciones que requiere el bien que se pretende adquirir.

Los documentos que se requieren en un proceso de compraventa son

• Tanto el comprador como el vendedor deben presentar la fotocopia de sus cédulas de ciudadanía.
• El recibo de pago del impuesto predial del año en curso.
• El Certificado de tradición y libertad. Este es un documento que permite conocer el estado jurídico de tu propiedad.
• La sentencia o tradición anterior, es decir el modo y el título, por medio de la cual se adquirió el inmueble, por lo general basta con presentar a la escritura pública.

Otros documentos que se podrían requerir en un proceso de compraventa son

• Si el inmueble se encuentra en un conjunto o en un edificio (propiedad horizontal), se debe presentar el recibo de paz y salvo de la administración.
• la manifestación del estado civil, en la que se especifica si se está casado, en unión libre o soltero.
• Cuando se trata de personas jurídicas (empresas), se debe anexar el certificado de cámara y comercio.
• Si el o los vendedores son mayores de 70 años, se debe presentar el certificado médico de lucidez.

El proceso legal para comprar una casa en Colombia está regulado por la Ley 546 de 1999, también conocida como Ley de Vivienda. Esta ley establece los requisitos y procedimientos para la compraventa de bienes inmuebles en Colombia.

Consta de los siguientes pasos:

1. Elegir una propiedad
2. Visitar la propiedad: debe asegurarse de que es la adecuada para usted y revisar el estado de la propiedad para que no haya futuros problemas con los que no cuente.
3. Negociación del precio: puede comenzar a negociar el precio con el vendedor.
4. Firma de la promesa de compraventa: cuando haya llegado a un acuerdo con el vendedor, debe firmar una promesa de compraventa, que es un contrato que establece los términos de la venta, entre ellos el precio, la fecha de entrega y las condiciones de pago.
5. Estudio de títulos: antes de finalizar la compra, debe solicitar el estudio de títulos, que es un análisis de la propiedad para verificar que no tenga ningún problema legal.
6. Pago de la cuota inicial: esto es un pago inicial del precio de la propiedad.
7. Financiamiento: en caso de no tener el dinero suficiente para pagar la propiedad en efectivo, puede solicitar un préstamo hipotecario.
8. Firma de la escritura pública: este es el documento legal que transfiere la propiedad del vendedor al comprador.
9. Registro de la propiedad: este se hace en la oficina de registro de instrumentos públicos.
10. Finalmente, entrega de la propiedad.

El gravamen a la propiedad es un derecho real impuesto sobre un inmueble normalmente como garantía de una deuda bien sea con el estado o entre particulares. En este caso, se involucra únicamente el aspecto de bienes raíces, como un terreno o una vivienda.

Los gravámenes, no restringen la propiedad en sí, es decir, no impiden que el propietario disponga de ella o realice transacciones relacionadas. Sin embargo, deben ser tenidos en cuenta y satisfacerse antes de que se pueda transferir la propiedad libremente.

Es importante destacar que los gravámenes pueden afectar el valor de mercado del inmueble, ya que representan deudas u obligaciones pendientes que deben ser asumidas por el nuevo propietario en caso de venta o transferencia. Por lo tanto, al adquirir una propiedad, es fundamental realizar una investigación exhaustiva para conocer el alcance de dichos gravámenes antes de tomar una decisión.

Los gravámenes más comunes son:

• Hipoteca: Este impuesto es un derecho de prenda establecido sobre un bien inmueble. Se trata de un gravamen a la propiedad creado como garantía del cumplimiento de una obligación a un tercero.

En el gravamen a la propiedad conocido como hipoteca, se utiliza el inmueble como garantía de los pagos u obligaciones.

Cada hipoteca es distinta, destacando una diversidad de tipos:

• Abierta
• Con cuantía indeterminada
• Con bienes en usufructo
• De derechos y acciones
• De gananciales
• Con antecedente registral
• De unidad agrícola familiar 
• De derechos de cuota
• Nuda de propiedad

• Hipoteca judicial: Es un gravamen que se impone sobre una propiedad como consecuencia de una sentencia judicial. Por ejemplo, si una persona es condenada a pagar una indemnización por un daño causado a otra, y no cumple con el pago, el acreedor puede embargar la propiedad del deudor para recuperar el dinero adeudado.

• Embargo: Es un gravamen que se impone sobre una propiedad como medida cautelar en un proceso judicial. Por ejemplo, si una persona es sospechosa de haber cometido un delito como “inasistencia alimentaria” y se le embarga su propiedad como medida cautelar, el embargo se convierte en un gravamen sobre la propiedad.

• La Afectación a Vivienda Familiar: Es una figura creada mediante la ley 258 de 1996, a través de la cual busca protegerse este tipo de vivienda, esto es, evitar actos de disposición de manera unilateral por uno de los cónyuges, en perjuicio de los demás miembros del núcleo familiar. Cualquier acto jurídico que afecte a dicho inmueble, requiere, para su validez, el consentimiento de los dos cónyuges.
• La propiedad fiduciaria o fideicomiso civil: es aquella mediante el cual los bienes están sujetos al gravamen de pasar a otra persona, y requiere el cumplimiento de una condición, esta deberá estar estipulada, se constituye por escritura pública y debe inscribirse en el competente registro, y por último se constituye sobre la totalidad de una herencia, sobre una cuota determinada o sobre uno o más cuerpos ciertos.
• El usufructo: es un derecho real, da derecho a gozar de un bien ajeno con cargo de conservar su forma, el usufructuario posee el bien, puede disponer de los frutos o utilidades que produzca, se constituye con escritura pública, tiene duración limitada y debe restituirlo a su dueño, supone dos derechos: nudo propietario y usufructuario. Cancelado el usufructuto el nudo propietario pasa a ser el propietario pleno.
• El Uso y habitación: Es un derecho real, y es la facultad de gozar una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa, si se refiere a un bien inmueble se llama habitación, se debe tener claro que: la habitación no constituye posesión, se limita a las necesidades personales del usuario o habitador y su familia, el habitador es obligado a inventario y no comprende las actividades industriales, se constituye por escritura pública, son intrasmisibles a los herederos, no es objeto de enajenación, cesión arrendamiento o préstamo y el propietario conserva el dominio del bien, es limitado.
• Ampliación no declarada: Si bien es cierto que no es un gravamen propiamente dicho, es un gravamen de facto bastante común en el sector inmobiliario, que dificulta la comercialización de un bien y se da cuando se realiza una reforma de ampliación en un bien inmueble alterando por mucho su constitución original, y sin solicitar los permisos requeridos por las autoridades locales, sean municipales o departamentales, lo que dificulta la venta, la financiación bancaria  y el traspaso de dicho inmueble, puesto que  las características reales del bien no corresponden a las características descritas en el certificado de tradición y libertad o en la escritura pública, ni siquiera estipulando la compra venta como “cuerpo cierto”. Por lo general este tipo de inmuebles solo se pueden comercializar cuando se acuerda entre las partes proporcionar el pago en efectivo.

Otros tipos de gravámenes:

• Impuestos: Las propiedades en Colombia están sujetas a ciertos impuestos, como el impuesto predial (que se paga por el uso y disfrute de la propiedad) y el impuesto sobre la renta (que se paga por el uso y disfrute de la propiedad como fuente de ingresos). Si una persona no paga estos impuestos, puede ser embargada por el Estado.

• • Impuesto predial: El impuesto predial es recaudado de los bienes inmuebles o predios. Aquellos localizados en zonas urbanas o rurales de algún municipio o localidad.

El impuesto predial debe ser pagado anualmente por dueños o propietarios, según las fechas de cada entidad territorial.

• • Impuesto de valorización El impuesto de valorización, un tipo de gravamen a la propiedad, representa el tributo para el desarrollo y disfrute de una obra de interés público.

Este impuesto debe ser cancelado por los propietarios del inmueble, quienes se benefician de las obras expuestas. El cálculo del gravamen varía de acuerdo con el costo de la obra.

El pago del impuesto a la valorización se ejecuta antes, durante o después de la culminación de la obra.

• • Impuesto de renta: El impuesto de renta se aplica a los propietarios que desean vender su propiedad. Este gravamen sólo deben realizarlo aquellos que declaren renta y no posean más de 2 años en el inmueble.

El impuesto de renta es generado según el incremento de ingresos sobre el patrimonio de una persona durante un año fiscal.

• la servidumbre: Es una carga impuesta a un predio en beneficio de otro de distinto dueño, son de dos clases la activa, que es el predio dominante y reporta utilidad y la Pasiva es el predio sirviente y es quien la soporta, se constituye por escritura pública, es accesoria, es inseparable del predio al que activa o pasivamente perteneces y se dividen naturales, legales y voluntarias
• La anticresis: Es una figura de poco uso en el sistema jurídico colombiano. Se trata de un contrato por el que se entrega al acreedor una finca raíz para que se pague con sus frutos, en este tipo de gravamen el deudor transfiere su posesión al acreedor para que este perciba y retenga sus frutos imputándolos al pago de la deuda, la asignación podría hacerse al capital e intereses, o solo a este último y para que tenga efecto debe registrarse en la oficina de instrumentos públicos.

La anticresis, termina cuando se cumple la extinción de la deuda, es decir, cuando al deudor anticrético ha cancelado la totalidad de la obligación al acreedor.

• El derecho real de Censo:  Aunque actualmente está en vía de extinción, el Código Civil lo señala en los artículos 717 y 1193.

Es una garantía real que se constituye para amparar o asegurar el pago de sumas de dinero e intereses; muy similar a la hipoteca, pero entrado en desuso tanto por instituciones financieras como por particulares, optando por otras figuras como el pagare hipotecario o el contrato de mutuo.

El censo es considerado una figura arcaica y únicamente nos vamos a encontrar con censos en aquellas inscripciones antiguas. Son, en resumen, arcaísmos que siguen vigentes a pesar de su obsoleta configuración.

La compra de un inmueble con gravámenes implica que los compradores hereden y asuman cargas, existentes, como el pago de hipotecas o servidumbres, lo que requiere una evaluación detallada, para saber los derechos y responsabilidades legales que va a tener el futuro comprador.

¿No sabes si un inmueble posee algún tipo de gravamen a la propiedad? Para verificarlo es indispensable que solicites el Certificado de Tradición y Libertad. Este documento es expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR).

En la página web de la Superintendencia de Notariado y Registro  con el número de matrícula inmobiliaria puedes consultar, pagar y descargar tu certificado.

https://www.supernotariado.gov.co/oficinas-de-registro/

El certificado de tradición y libertad se trata de un documento de carácter público que puede solicitar cualquier persona en el territorio nacional.

En el mismo se exhibe el historial completo del inmueble, además de señalar todos los propietarios involucrados con la propiedad. También se indican los daños que ha sufrido el inmueble, modificaciones y gravámenes en la actualidad.

• El usufructo se extingue cuando expira el plazo pactado como en el caso del usufructo temporal, cuando muere el usufructuario, cuando el usufructuario adquiere de cualquier forma la propiedad de la cosa dada en usufructo, por prescripción, por renuncia o por la venta a un tercero del usufructo por parte del usufructuario, por la destrucción de la cosa, (cuando esta destrucción es total), por haber incumplido el usufructuario con sus obligaciones.

Extinguido el usufructo el derecho de goce vuele al nudo propietario consolidando su derecho pleno, desagregado o desmembrado al constituir el usufructo.

• Uso y Habitación, Se extingue por la muerte del usuario o habitador según el caso, por la resolución del derecho del constituyente del derecho de uso o de habitación, por consolidación del derecho de uso o habitación con la propiedad, por prescripción, por renuncia al derecho ya sea de uso o habitación, por sentencia judicial, por la destrucción de la cosa.

Cabe señar que los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos, y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse. Lo único que se puede disponer son los frutos que reciben para satisfacer las necesidades personales.

• Propiedad fiduciaria Las causales por las que se extingue el fideicomiso civil están son: Por la restitución de bien, por la resolución de la condición de su autor, por la destrucción de la cosa, por la renuncia del fideicomisario antes del día de la restitución, por faltar la condición o no haberse cumplido en tiempo hábil, por confundirse la calidad de único fideicomisario con la de único fiduciario.

No se contempla que la fiducia se extinga por decisión unilateral del fiduciante, no obstante, si en el acto de constitución el fiduciante se reservó la facultad de revocar la fiducia, puede hacerlo.

El fideicomiso civil es un gravamen que se impone a la propiedad fiduciaria, y debido a la obligación de transmitir la propiedad una vez cumplida la condición, la propiedad fiduciaria en la práctica sale del comercio, porque es como comprar una inmueble con una anotación de embargo y secuestro, se puede comprar, pero no es prudente hacerlo.

• Afectación a Vivienda Familiar, Los inmuebles afectados a vivienda familiar solo podrán enajenarse, o constituirse gravamen u otro derecho real sobre ellos con el consentimiento libre de ambos cónyuges o compañeros permanentes, el cual se entenderá expresado con su firma.

En todo caso podrá levantarse la afectación, a solicitud de uno de los cónyuges, en virtud de providencia judicial en los siguientes eventos:

• Cuando exista otra vivienda efectivamente habitada por la familia o se pruebe siquiera sumariamente que la habría; circunstancia que deberá ser calificada por un juez.
• Cuando la autoridad competente decrete la expropiación del inmueble o el juez de ejecuciones fiscales declare la existencia de una obligación tributaria o contribución de carácter público.
• Cuando judicialmente se suspenda o prive de la patria potestad a uno de los cónyuges.
• Cuando judicialmente se declare la ausencia de cualquiera de los cónyuges.
• Cuando judicialmente se declare la incapacidad civil de uno de los cónyuges.
• Cuando se disuelva la sociedad conyugal por cualquiera de las causas previstas en la ley.
• Por cualquier justo motivo apreciado por el juez de familia para levantar la afectación, a solicitud de un cónyuge, del Ministerio Público o de un tercero perjudicado o defraudado con la afectación.

La afectación a vivienda familiar se extinguirá también de pleno derecho, sin necesidades de pronunciamiento judicial, por muerte real o presunta de uno o ambos cónyuges.

Levantamiento Servidumbre

a servidumbre de paso puede ser voluntaria o impuesta por un juez, y en cualquiera de los dos casos el predio sujeto al gravamen de la servidumbre tiene derecho que se le pague el terreno ocupado por la servidumbre o se le indemnice por los perjuicios que cause la servidumbre.

Si concedida la servidumbre de tránsito, llega a no ser indispensable para el predio dominante, por la adquisición de terrenos que le dan un acceso cómodo al camino, o por otro medio, el dueño del predio sirviente tendrá derecho para pedir que se le exonere de la servidumbre, restituyendo lo que al establecer ésta se le hubiere pagado por el valor del terreno.

Cesión de contratos

La cesión de contratos es la sustitución de cada una de las partes que integran la relación contractual por un tercero. Por medio de esta figura, se transmite simultáneamente tanto el crédito o aspecto activo, como la deuda o aspecto pasivo; el vínculo contractual cedido no sufrirá ninguna modificación o alteración, por tanto, conservará las garantías, privilegios y beneficios que emanan de la naturaleza misma del contrato, empero, la cesión no hará transferencia de los accesorios fundados en causas ajenas o aquellos relacionados con las calidades personales de los contratantes. En nuestro ordenamiento, la cesión de contratos, se encuentra regulada expresamente por las normas mercantiles, así, el artículo 887 del Código de Comercio.

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Lo primero que se debe hacer es buscar un nuevo arrendatario para el contrato, pasar la solicitud al banco para realizar la transferencia de contrato y terminar el contrato, siempre se debe verificar si no hay una clausula que impida la cesión del contrato. 

El nuevo arrendatario debe contar con capacidad de pago. Al nuevo arrendatario le realizan un estudio crediticio, si el banco acepta, pueden pasar 2 cosas: La primera es que la persona entregue el monto total de la propiedad, se le paga al banco y se solicita el traspaso de la escritura a su nombre. Y la segunda es que se cede el contrato de arrendamiento para que el nuevo arrendatario pague las cuotas mes a mes. 

El último paso es la firma de los papeles en cualquiera de las dos opciones. Cabe señalar que la entidad puede rechazar la cesión del leasing si comprueba que el cesionario no cuenta con las suficientes capacidades económicas para cubrir los cánones del Leasing.

Cesión de contrato de Arrendamiento

Los contratos de Arrendamiento se pueden ceder, siempre y cuando dentro de las cláusulas establecidas no se desautorice al inquilino para que ceda el contrato, y solo después de la aprobación del arrendador previa validación de las condiciones del nuevo arrendatario.

La cesión del contrato de arrendamiento se hace mediante otro contrato, el contrato de cesión en el que se especifica y detalla el contrato que se está cediendo, lo que implica identificar el inmueble, el canon de arrendamiento y demás obligaciones propias del contrato que se cede.

El contrato de cesión se firma entre el cedente y el cesionario, y no debe intervenir la otra parte del contrato de arrendamiento.

El cesionario debe conocer y recibir una copia del contrato de arrendamiento que se le está cediendo, toda vez que en adelante deberá cumplirlo, ya sea como arrendatario o como arrendador.

El contrato de arrendamiento original no se modifica con la cesión; sólo se modifica la parte que ha sido sustituida, de modo que el cesionario deberá cumplir cabalmente con el contrato una vez se le ha cedido.

La cesión de créditos

Se define como un negocio jurídico que se celebra entre el acreedor y otra persona, con el fin de transmitirle la titularidad de la deuda.

En bancos, entidades financieras y empresas de telecomunicaciones, en la actualidad se venden sus carteras de deudores a otras empresas, que se las llama vulgarmente empresas buitre, que se encargan del cobro de las deudas, y que son las que celebran los contratos de cesión de créditos.

La transmisión del crédito de la cesión puede entonces acomodarse a cuantas formas contractuales sea necesario, aunque manteniendo un idéntico efecto entre las partes, en el marco de una relación jurídica ya existente sin que ésta se extinga.

Partes intervinientes de la cesión de créditos

En un contrato de cesión de créditos hay tres partes intervinientes:

1. El acreedor inicial o cedente.
2. El deudor, que es cedido.
3. El nuevo acreedor, que se denomina cesionario.

Este contrato cumple con la finalidad económica que implica la circulación de créditos en el tráfico del comercio, siendo sujetos del negocio, el cedente y el cesionario. El deudor cedido no es parte en el negocio ni tampoco tiene porqué prestar su consentimiento.

En el caso de que el deudor cedido no conozca la cesión y abone la deuda al acreedor primitivo cedente, se libera de su obligación y nada puede reclamar el nuevo acreedor cesionario. Pero si el deudor cedido conoce la cesión queda liberado de la obligación si paga la deuda al cesionario o nuevo acreedor.

Diferencias entre cesión y endoso

El endoso en primer lugar es el exclusivo de los títulos valores, y por lo tanto está regulado por la normatividad mercantil, la cesión de créditos en cambio, se encuentra reglamentada por los preceptos del derecho civil, aparte de los ordenamientos que cobijan estos dos modos de transmisión de obligaciones, existen sustanciales diferencias. En el endoso se debe responder necesariamente por el pago de la obligación, no siendo de esta forma en la cesión de créditos, y mientras que en el primero se puede prescindir de la notificación, ya que la sola exhibición del título confiere la facultad para cobrarlo; en el segundo es imprescindible la notificación para que este tenga conocimiento de su nuevo acreedor.

En materia de perfeccionamiento de estos modos de transferir las obligaciones, la cesión es doblemente formalista, puesto que para que surta efectos, se necesita de la nota de cesión en el título, la cual designa al cesionario e incluye la firma del cedente y, de la entrega del documento, en el endoso sólo es suficiente la escritura al reverso del documento. Al ser el título valor autónomo, es decir, al desprenderse de su relación o negocio causal, no cabe oponer excepciones en cuanto a esto. En cambio, en la cesión de créditos sí es posible presentar excepciones con respecto a su nexo causal, ya que se conservan los beneficios y desventajas del negocio. Y en cuanto a la prescripción en los títulos valores, debe decirse que estos son variados dependiendo de la figura, de este modo se tiene que los cheques prescriben en 6 meses, la acción directa en tres años, y la acción de regreso en uno. Los créditos prescriben en diez años si se trata de prescripción ordinaria y veinte años si es extraordinaria.

La subrogación

se entiende como una figura en la que se permite la sustitución de acciones o derechos. Esto se hace a favor de la persona que paga o cumple con la obligación que tiene un tercero.

En la subrogación se sustituye un sujeto por el otro, y esto también se aplica para contratos u obligaciones en los que son sustituidos los derechos que hacen parte del contrato y se le otorgan al tercero que cumple con la obligación determinada.

Es pues el contrato mediante el cual el deudor traspasa su deuda a otro sujeto para que este cumpla con la obligación, obligación que por el traspaso no sufre alteración alguna (ídem debitum), liberándose totalmente del vínculo el deudor primitivo.

Clases de Subrogación

En Colombia pueden encontrarse dos tipos de subrogación, según lo establece el Código Civil:

Subrogación legal. Es efectuada por el ministerio de la ley. Se establece en el artículo 1668. Se lleva a cabo por el ministerio de la ley, sin importar si es en contra de la voluntad del acreedor.

Subrogación contractual o convencional. Se establece por un acuerdo o una convención. Esta se define en el artículo 1669 del Código Civil de la siguiente manera:

“Se efectúa la subrogación, en virtud de una convención del acreedor, cuando éste, recibiendo de un tercero el pago de la deuda, le subroga voluntariamente en todos los derechos y acciones que le corresponden como tal acreedor; la subrogación en este caso está sujeta a la regla de la cesión de derechos, y debe hacerse en la carta de pago” Artículo 1669 del Código Civil

La tercera persona pasa a ser el nuevo acreedor y adquiere los derechos y las acciones que tenía el anterior acreedor.

Los dos tipos de esta figura producen el efecto del traspaso de los privilegios, acciones y derechos que tenía en anterior acreedor, al nuevo acreedor. Especialmente en la subrogación contractual tenga validez, el cesionario debe notificar al deudor.

Subrogación de la hipotecaria.

La subrogación de la hipoteca supone el cambio de un deudor por otro, en el que el nuevo deudor asume el papel que tiene el deudor hipotecario inicial, con todo lo que ello implica.

Recordemos que la hipoteca es un derecho real que recae sobre el inmueble, pero en todo caso existe una obligación personal del deudor, consistente en pagar la deuda hipotecaria representada en las cuotas respectivas, y esa obligación se subroga al nuevo deudor o propietario.

Con la subrogación de la hipoteca se sustituye uno de las partes, al deudor hipotecario.

Cómo opera la subrogación de hipoteca.

La subrogación supone el cambio de los sujetos en la hipoteca, que generalmente consta de dos:

1. Deudor hipotecario.
2. Acreedor hipotecario.

Por ejemplo, cuando Flor compra una casa con una hipoteca otorgada por BBVA, el acreedor hipotecario es BBVA y Flor es la deudora hipotecaria.

En tal caso, el deudor hipotecario puede ser cambiado por otra persona como en el caso que Flor venda la casa, y el banco acepte la subrogación de la hipoteca en cabeza del comprador, quien en adelante será el obligado a pagar las cuotas del crédito hipotecario.

Cómo se hace la subrogación hipotecaria.

La subrogación hipotecaria exige que el acreedor hipotecario acepte la subrogación, en razón a que debe asegurarse que el nuevo deudor hipotecario tiene la solvencia necesaria para asumir el crédito hipotecario.

Esto en razón a que la subrogación no es más que la sustitución de un deudor por otro, así que el nuevo deudor debe satisfacer los requisitos de riesgo del banco.

Por lo anterior, quien pretenda subrogar una hipoteca debe presentar la solicitud al banco, junto con los documentos que este exija y someterse a su evaluación y aprobación.

En la misma escritura de compraventa del bien hipotecado se hace la subrogación de la hipoteca.

Subrogación hipotecaria legal o convencional.

El artículo 1668 del código civil señala los casos en que la subrogación se hace por ministerio de la ley, es decir, a pesar del acreedor, pero en el caso de la subrogación hipotecaria siempre debe ser convencional.

Esto en razón a que como ya lo explicamos, el banco o acreedor hipotecario tiene el derecho y privilegio de elegir a su deudor, a fin de garantizar la solvencia necesaria para poder recuperar su crédito.

Traspaso de hipoteca.

El traspaso de la hipoteca se puede entender como el nombre popular que se le da a la subrogación hipotecaria, cuando se vende un inmueble hipotecado según el ejemplo antes pactado.

Es lo que se hace cuando se compra un bien hipotecado, donde se traspasa al comprador tanto la propiedad del dominio como la prenda hipotecaria, teniendo en cuenta que la hipoteca es precisamente un derecho de prenda.

Recordemos que un inmueble hipotecado se puede vender, y si esa venta incluye traspasar también la hipoteca, entonces estamos ante una subrogación hipotecaria.

Novación.

La novación es la figura mediante la cual una obligación antigua es sustituida por una nueva obligación, que implica la desaparición de la obligación anterior, por lo tanto, la obligación sigue, sólo que novada.

La novación puede ser efectuada de los siguientes modos como lo expresa el código civil en su artículo 1690 así:

1. Sustituyéndose una nueva obligación por otra.
2. Contrayendo el deudor una obligación respecto de un tercero, y declarándole en consecuencia libre de la obligación primitiva el primer acreedor.
3. Sustituyéndose un nuevo deudor al antiguo, que en consecuencia queda libre.

Novación objetiva

Varían las condiciones principales de la obligación, como su naturaleza o cuantía. Otras variaciones como modo, tiempo y lugar de cumplimiento de la obligación, son accidentales.

Novación subjetiva

Se modifican el deudor o el acreedor, manteniéndose el objeto de la obligación.

• Novación de acreedor

En el caso de cambio de acreedor, se extingue la obligación hacia el primitivo naciendo otra con el que la sustituye. Este tipo de novación debe ser expresa.

• Novación del deudor.

En este escenario la modificación, sustitución o extinción de una obligación concedida con anterioridad, se transfiere del deudor primitivo a un nuevo deudor, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.

La admisión del nuevo deudor libera al anterior. Esta figura aparece en acciones como expromisión, delegación de deuda o asunción de deuda.

La Novación Hipotecaria

Según el Instituto Nacional de Estadísticas, en el año 2020 existían alrededor de 460.000 hipotecas. De éstas, más de 77.000 estuvieron sometidas a novación hipotecaria. En cambio, en 2019 fueron novadas poco más de 50.000 hipotecas, lo que implica un aumento de las novaciones de más del 50% de un año al otro.

Así, la novación hipotecaria es un recurso cada vez más utilizado y, hay que tener en cuenta que, la novación hipotecaria es uno de los posibles casos de novación.

La novación hipotecaria es un nuevo acuerdo sobre una hipoteca existente, que puede surgir de diferentes situaciones que afectan el pago de las cuotas. El nuevo acuerdo puede versar sobre:

• Tipo de interés. Cambia las condiciones del interés pactado al comienzo de la hipoteca, por ejemplo, pasando de uno variable a uno fijo o viceversa, o estableciendo un nuevo diferencial.
• Titular del préstamo. Se modifica la titularidad de quien se hace cargo del pago.
• Plazo de amortización. Se puede aumentar o reducir, modificando el importe de las cuotas.
• Saldo. Permite ampliar el monto del préstamo.
• Sistema de liquidación. Variaciones como incorporar un período de carencia u otras opciones.

Aunque la novación hipotecaria conlleva varios gastos, relacionados con tareas de notaría y gestoría, así como tasaciones y comisiones, es más económico que cancelar la hipoteca, debido a los pagos que deben hacerse para lograr la finalización del contrato.

Además, representa las siguientes ventajas para el deudor hipotecario:

1. Administrar mejor el dinero y ahorrar, al extender los plazos o disminuir el interés.
2. Mejorar las condiciones de la hipoteca pactada inicialmente.

Diferencias entre novación, subrogación y cesión de créditos

La novación no se debe confundir con la subrogación. La subrogación es una forma de transmisión del crédito no extintiva, mientras que la novación es considerada una forma de extinción de la obligación preexistente.

En el caso de los créditos hipotecarios, la subrogación hipotecaria consiste en negociar la hipoteca con otra entidad. A diferencia de la novación, en la subrogación no se pueden realizar ampliaciones de capital ni modificar los titulares de la hipoteca.

La cesión de créditos tampoco debe confundirse con la novación por cambio de acreedor. Esta cesión consiste en un acto por el cual un acreedor o cedente, transmite a otra persona, llamada acreedor cesionario, los derechos que tenga respecto de un tercero, el cual pasa a ser deudor del nuevo acreedor. No implica extinción de la relación primitiva.

Las principales diferencias son:

En la cesión de créditos hay una obligación única que pasa del cedente al cesionario; en cambio la novación implica la extinción de una obligación, seguida de la creación de una nueva.

Para realizar la cesión de créditos es necesario garantizar la existencia y legitimidad del derecho que se transfiere. En la novación no es necesario, se supone el comienzo de una nueva obligación.

La cesión de créditos se refiere a todo tipo de derechos. En cambio, la novación es una forma particular de extinción de obligaciones.

En la novación es preciso el consentimiento del deudor, mientras que en la cesión de créditos el deudor solamente debe ser notificado.

Levantamiento, compraventa o cesión del usufructo

Sí bien se puede vender una casa con usufructo, en tal caso el comprador sólo adquiere la nuda propiedad hasta tanto no se extinga el derecho de usufructo. El nudo propietario es dueño de la cosa, pero no puede usarla para sí mismo, y el usufructuario puede hacer uso de la cosa, pero no tiene su propiedad o dominio.

El derecho de usufructo se puede vender, ceder o arrendar siempre que el constituyente del usufructo (nudo propietario) no lo haya prohibido, es decir, si la prohibición no es expresa, el usufructuario puede obtener los réditos derivados del usufructo, incluyendo la comercialización de la titularidad de dicho derecho.

El usufructo se levanta de la misma forma en que se constituyó, que es por escritura pública para el caso de los bienes inmuebles. En cuanto a el usufructo vitalicio en teoría no se puede quitar, pero puede ser renunciado, cedido o vendido por el usufructuario, y también puede darse la resolución del contrato o acto que lo constituyó, como cuando en la constitución se ha creado una condición que el usufructuario incumple.

Este tipo de gravámenes puede afectar al valor del inmueble y dificultar su venta. Un inmueble con gravamen siempre es menos atractivo debido a las limitaciones existentes.